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13/08/2025
Cuando se trata de comprar un lote o una casa en desarrollo, muchas veces el comprador se encuentra firmando un contrato de fideicomiso, sin comprender del todo en qué consiste ni qué implicancias tiene.
No es lo mismo un fideicomiso inmobiliario que uno financiero, y tampoco es igual el modelo de Costa Esmeralda al de Villarobles.
Aquí te explico las principales diferencias, de forma clara y desde mi experiencia acompañando operaciones en ambos desarrollos.
Es una figura legal mediante la cual una persona (fiduciante) entrega bienes o dinero a otro (fiduciario), para que lo administre y lo destine a un fin determinado: construir un barrio, urbanizar, desarrollar una obra, etc.
En este tipo de fideicomiso, el comprador adhiere a un proyecto aportando dinero a cambio de la cesión de un lote o unidad.
Características:
Se firma un contrato de adhesión al fideicomiso
El comprador no es dueño aún del lote, sino que es beneficiario de una cesión de derechos
La escritura se firma una vez que finaliza el desarrollo y el fiduciario transfiere los dominios.
Este modelo lo utiliza, por ejemplo, Costa Esmeralda .
Es una estructura más compleja, utilizada sobre todo en desarrollos más recientes. Aquí, la participación se representa a través de cuotas partes o títulos de deuda , que pueden ser incluso negociables.
En Villarobles, por ejemplo, se utiliza un fideicomiso financiero con emisión de títulos, aunque el espíritu del proyecto es residencial y no especulativo.
El inversor adquiere un derecho a un lote (o más), pero a través de una lógica más parecida a la de una inversión financiera que a la de una compra tradicional.
El CPC (Certificado de Participación Contractual) es el documento que emite Villarobles como constancia del aporte al fideicomiso .
Este certificado no es una escritura ni un boleto, pero es el respaldo formal de que el comprador está incluido en el fideicomiso financiero y tiene derecho sobre una unidad funcional.
Con ese CPC, el inversor puede:
Acceder a los derechos de uso del lote (una vez asignado)
Continuar el camino hacia la escritura una vez que el fideicomiso complete los pasos legales
En Costa Esmeralda, los que compran por cesión de derechos deben esperar a que:
El sector sea aprobado por el municipio.
El fiduciario cierre cuentas y libere escrituras
Se cumplan las condiciones de dominio pleno
En Villarobles , el fideicomiso es más reciente, no hay escrituras individuales. Se están otorgando CPC como respaldo , y el proceso de adjudicación y escrituración está previsto en etapas, a medida que se cumplan los hitos del desarrollo (infraestructura, aprobación de planos, etc.)
Depende de tu perfil como comprador o inversor:
Si buscas tiempos más cortos para escriturar, Costa Esmeralda puede ofrecer esa estabilidad
Si buscas invertir en una zona con alto potencial de crecimiento , y estás dispuesto a esperar los tiempos del fideicomiso financiero, Villarobles puede ser una excelente oportunidad.
En todos los casos, es clave revisar bien la documentación, consultar el estado del fideicomiso y entender qué estás firmando.
Firmar un fideicomiso no es lo mismo que firmar una escritura. Por eso, contar con un profesional matriculado que te explique, revise y acompañe en el proceso es fundamental.
Invertir con conciencia, entendiendo los plazos y condiciones, es el primer paso para construir no solo patrimonio, sino también tranquilidad.